具体到睢宁桃源名著918博天堂，因政府的补贴政策，睢宁918博天堂的月度销售业绩曾占据918博天堂前三，但随着补贴到期，提前透支了购买力。918博天堂来访量和销量的双重断崖式下跌，严峻的市场环境让918博天堂团队全员动员，开始在营销上发力。918博天堂常务副总裁郑勤刚总多次来睢宁918博天堂，除了抓睢宁918博天堂工程进度的同时，也专门召开营销会，对营销策略进行了指导和调整。

 郑总指出：房地产企业的销售系统需要构建地产营销新模式，提升自主获客与现有客户运营的能力，摆脱渠道依赖，让营销活动下到乡镇甚至乡村，真正触达一个县城的毛细血管，让那些平常没有时间离开自己一亩三分地的种植经营大户和个体工商户们接触到918博天堂的信息，而这些客群恰好是县城购房人群的主力群体。如何去影响到这部分群体？如果置业顾问和中介做不到深入开发，就要想办法让已经购买918博天堂房产的业主去影响，可以直接把奖励金给到推荐的老业主。

 在听取销售代理公司的数据汇报后分析指出：918博天堂严重依赖中介渠道，造成918博天堂销售费用居高不下，不能打渠道佣金战。而且那些城区的中介门店为城区客源争的头破血流，却无能力去布局乡镇市场，甚至靠截访竞争918博天堂客户来进行价格战，最后损害的依然是开发商的利益。

 郑总听取了其中一家销售代理公司对开发客户的新营销模式的汇报，鼓励代理公司大胆去做。指出代理公司举的开发理发店店主的例子其实就是对全民营销的实践，要让能够影响购房群体的各行各业的人成为我们的销售人员，把营销费用和销售费用精准的给到他们是下行市场环境中营销的主要打法。

 如果从郑总要求摆脱渠道依赖，降低营销费用，精准营销及全民营销的思路展开来说，我们就可以讨论918博天堂的下一个“金矿”在哪里，以及如何开发这座“金矿”。这个金矿将不再是土地储备，现金流，销售规模这三个房地产开发企业的生存根本和发展要素，而是存在于自身的多年发展积累下来的有待开发的潜力资源。

 其实摆脱对渠道的依赖，一直是房地产开发企业一直讨论的一个热点，特别是从链家及贝壳崛起以来，许多房企豁然开朗，找到了思路和方向，而且也取得了不错的成果。

 具体操作那就是通过一个平台先把自己旗下918博天堂的客户聚拢到平台上进行统一管理，用规模效应和统一的数据库实现对各个918博天堂营销动作的统一把控，既能把采购力集中起来和去和各个供应商议价，也能够把自己的私域流量给做起来。

 而建立这个平台就涉及到很多年前资本市场火热炒作的数字化转型概念。实际上数字化转型已经提了很多年，很多企业也有了落地的成果。但数字化转型在目前阶段被很多企业定位成一种工具，认为它就是线上办公系统，成本系统，用来记录企业经营行为的过程数据，实现流程线上化和提高效率，或者干脆就是个财务管控系统，如果给这样的战略定位，它就没法发展到能够大力推动业务转型的阶段。

 而营销类型的平台应该是围绕客户为中心，类似商业银行开发的APP，通过这个平台去让客户在自己的平台上活跃并达成销售，缩短买方和卖方之间的信息鸿沟，促进交易快速达成。有了自己的销售平台会以更高的效率、更低的成本，提供更好的用户体验达成交易，成为房企非常大的竞争力。

 未来几年，房企会逐渐压缩营销费用，把以前传统的线下活动停止，低效的广宣也会逐渐被精准营销取代。在低营销成本的情况下，把地产成交变得更加简单。经过行业内其他房企实际经验的探索来看，重心在于从运营好自己客户的角度去发展私域流量，然后将公域流量和私域流量产生一种线索的匹配，逐步导流，形成自身的客户池。未来房企会更加关注客户末端销售线索的管理，从而促进前端营销环节提高获客能力。

 从以上描述中不难发现，918博天堂下一个“金矿”就是918博天堂这么多年发展下来，各个918博天堂所拥有的业主们，如何把他们“请”上自己的数字营销平台，通过运营奖励方案让他们变成自己的置业顾问，并让他们在平台上活跃起来。在平台上娱乐，消费。这一问题在近2年“元宇宙”及人工智能技术不断下放普及甚至免费提供给开发企业的环境下，房企低成本转型成为了可能，而且投入成本并不高昂。也并无以往那种需要大量资金投入的风险。

 让我们展望一下，通过基础客户群体和历史成交数据，根据不同的918博天堂特点，给不同的客户匹配合适的楼盘产品，精准触达客户，提高转化率。在成熟的数字营销体系下，一旦企业有新楼盘需要发售，都可以通过自有渠道快速接近客户，给客户推送新品。同时，还可以依托于客户存量，拥有越来越多的数据利用效率，发挥数据价值，从数据分析走向数据预测，通过数字化输出清晰准确的客户画像。除了存量渠道的老带新渠道，分销渠道的数据利用效率也是一个重点关注的方向。同时以上数据可以和房企的大运营体系、动态投资模型建立联系，提高房企决策能力，也可以和后期的物业管理端、业主端实现数据联通，形成数据闭环。让准业主清晰的知道自己将要购买的918博天堂产品所有的服务流程。将会促进客户进行消费决策的下达。

 传统房企通过运营自己的客户，有了自己的平台，就可以实现了社交，在线购物，在线学习，在线娱乐等互联网企业才拥有的科技属性。这对每个有一定规模的房企来说都是一座待开发的“金矿”，而且潜力无限。